セブ島コンドミニアム購入費用 完全ガイド

1. はじめに

セブ島は、フィリピン有数のリゾート地でありながら、ビジネスや教育、医療など都市機能も充実していることから、近年日本人の間でも移住や投資先として注目を集めています。
特に**コンドミニアム（分譲マンション）**は、外国人でも合法的に所有できる不動産であり、住居としてはもちろん、賃貸運用による投資目的での購入も盛んです。

しかし、実際に購入を検討し始めると、物件価格以外にも様々な費用が発生することに気づくでしょう。契約時の税金や手数料、名義変更費用、家具や家電の購入費、さらには入居後の管理費や固定資産税など、事前に理解しておくべきコストは少なくありません。

このガイドでは、セブ島でコンドミニアムを購入する際に必要な費用をできるだけ具体的な数字と事例を交えて解説します。初めて海外不動産を購入する方でも、この記事を読み終える頃には**「総額でいくら必要なのか」**が明確にイメージできるはずです。

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2. コンドミニアムの購入価格の目安

セブ島のコンドミニアム価格は、立地・築年数・設備・デベロッパーのブランドによって大きく変わります。特に同じエリア内でも、ビルのグレードや階数、眺望によって価格差が出るのが特徴です。

エリア別 平均価格（2025年時点の目安）

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新築（プリセール） vs 中古

• プリセール（Pre-Selling）

  • まだ建設中の物件を先行購入する方式

  • 完成まで2〜4年かかるが、価格が完成後よりも安い傾向

  • 分割払いが可能（例：月々PHP 20,000〜50,000）

  • 引き渡し時に一括残金支払いが必要

• 中古物件

  • 即入居可能

  • 実際の部屋や眺望を確認できる

  • 一括払いか、銀行ローンでの購入が一般的

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価格差を生む要因

1. 階数と眺望：高層階・海ビューはプレミア価格

2. 家具付きか否か：家具付きは追加価値あり

3. デベロッパーの信頼性：大手ブランドは再販価値が高い

4. 周辺インフラの発展度：新しい商業施設や道路計画で価格上昇傾向

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3. 購入時に必要な主な費用一覧

セブ島でコンドミニアムを購入する際、物件本体価格以外にも様々な諸費用がかかります。
特に税金や手数料はフィリピン特有のルールがあるため、事前に把握しておくことで予算オーバーを防げます。

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購入時に発生する主な費用（目安）

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費用の計算例

例えば、物件価格がPHP 8,000,000の場合：

• ドキュメンタリースタンプ税：PHP 120,000（1.5%）

• 譲渡税（0.75%想定）：PHP 60,000

• 登記費用（0.25%）：PHP 20,000

• 公証費用（1%）：PHP 80,000

• 家具・家電：PHP 300,000（中程度）

• 管理費前払い（6か月分／㎡あたりPHP 120、50㎡想定）：PHP 36,000

合計諸費用：PHP 616,000
総額：PHP 8,616,000

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ポイント

• 諸費用は物件価格の5〜7%程度を見積もると安心。

• 家具・家電は購入物件が「Fully Furnished」か「Bare Unit」かで大きく変わる。

• ローン利用時はさらに銀行関連費用（約物件価格の1〜2%）が加わる場合あり。

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4. 購入シナリオ別の費用例

実際にセブ島でコンドミニアムを購入するとき、どのくらいの総額になるのかは、
立地・部屋の広さ・新築か中古か・家具の有無によって大きく変わります。
ここでは代表的な2つのシナリオを想定し、初期費用の合計額を試算してみます。

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ケース1：ITパークの1BRユニット（45㎡、新築プリセール）

• 物件価格：PHP 9,000,000

• 家具・家電：PHP 350,000（中級グレード一式）

• 諸税・手数料（約物件価格の5.5%想定）：

  • DST（1.5%）：PHP 135,000

  • Transfer Tax（0.75%）：PHP 67,500

  • Registration Fee（0.25%）：PHP 22,500

  • Notarial Fee（1%）：PHP 90,000

• 管理費前払い（6か月分）：PHP 32,400（PHP 120／㎡）

総額：
9,000,000 + 350,000 + 315,000 + 32,400 = PHP 9,697,400

都心・投資向き。賃貸需要が高いため、Airbnbや長期賃貸での運用も可能。

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ケース2：マクタン島ビーチ沿いスタジオ（28㎡、家具付き中古）

• 物件価格：PHP 4,500,000

• 家具・家電：PHP 0（家具付き物件）

• 諸税・手数料（約物件価格の5.5%想定）：

  • DST（1.5%）：PHP 67,500

  • Transfer Tax（0.75%）：PHP 33,750

  • Registration Fee（0.25%）：PHP 11,250

  • Notarial Fee（1%）：PHP 45,000

• 管理費前払い（3か月分）：PHP 10,080（PHP 120／㎡）

総額：
4,500,000 + 0 + 157,500 + 10,080 = PHP 4,667,580

リゾート滞在やセカンドハウス向き。週末利用や短期レンタルにも適している。

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比較すると…

• ITパークの新築は総額約970万ペソ、中古の家具付きスタジオは約467万ペソ。

• 都心部は価格が高いが収益性も期待でき、リゾートエリアは価格が抑えられ趣味性が高い。

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5. 外国人が購入する場合の注意点

フィリピンでは外国人が不動産を所有する際にいくつかの法律的な制限があります。
セブ島でコンドミニアムを購入する前に、必ず以下のポイントを理解しておきましょう。

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1. 外国人比率制限（Foreign Ownership Cap）

• フィリピンの法律では、1つのコンドミニアムプロジェクト全体の40%までしか外国人が所有できないと規定されています。

• すでに40%の枠が埋まっている場合、その建物のユニットを外国人が購入することはできません。

• 購入前にデベロッパーや管理会社に外国人枠の空き状況を確認することが重要です。

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2. 土地は所有できない

• 外国人は土地そのものを所有することは法律で禁止されています。

• コンドミニアムの所有は可能ですが、その土地の権利は共有部分としての割合所有に留まります。

• 戸建てやタウンハウスは、土地が含まれるため原則購入できません（長期リース契約などの例外はあり）。

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3. 契約書・書類は必ず英語で確認

• フィリピンでは契約書は英語で作成されるのが一般的です。

• 専門用語や法律用語が多いため、不動産弁護士に依頼して契約内容の事前確認を行うと安全です。

• 特に支払いスケジュール、遅延時のペナルティ、キャンセルポリシーは要注意。

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4. 信頼できるデベロッパー・仲介業者を利用

• 無登録ブローカーや個人売買は、詐欺やトラブルのリスクが高いです。

• フィリピンのPRC（Professional Regulation Commission）ライセンスを持つ正規ブローカーを選びましょう。

• デベロッパーの過去のプロジェクト実績も必ずチェック。

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5. 送金方法と資金証明

• フィリピン中央銀行（BSP）の規制により、海外からの送金は正式な銀行ルートを利用する必要があります。

• 購入時に**資金の出所証明（Proof of Funds）**を求められる場合があります。

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ワンポイントアドバイス
外国人購入の場合、特に外国人枠の空き状況と契約条件の透明性が最優先事項です。
法的な制限を理解した上で、信頼できる専門家と進めれば安全に取引できます。

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6. 購入プロセスと支払いスケジュール

セブ島のコンドミニアム購入は、日本の不動産取引よりもシンプルですが、支払いのタイミングや必要書類の準備を理解しておくことが重要です。
ここでは、新築（プリセール）・中古の両方に共通する基本的な流れを紹介します。

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ステップ1：物件選定と現地視察

• エリア、間取り、価格帯を決め、候補物件をリストアップ。

• 新築の場合はモデルルーム見学、中古の場合は現地内覧を行う。

• 投資目的なら周辺の賃貸相場も要チェック。

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ステップ2：予約金の支払い（Reservation Fee）

• 気に入った物件が決まったら予約金を支払って確保。

• 一般的にPHP 50,000〜100,000（高額物件ではそれ以上）

• 予約金は原則返金不可。

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ステップ3：契約書締結（Contract to Sell / Deed of Sale）

• 新築は「Contract to Sell（販売契約書）」、中古は「Deed of Absolute Sale（譲渡契約書）」を作成。

• 契約内容（支払い条件・引き渡し時期・違約時の条件）を確認後、公証（Notarization）を行う。

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ステップ4：支払いスケジュール

新築（プリセール）

• 契約後、完成までの期間に月払い（例えば24〜48回）で頭金を支払う。

• 残金は引き渡し時に一括、または銀行ローンで支払い。

中古

• 契約締結時に一括払いが基本（銀行ローン利用可）

• 引き渡しは契約完了後すぐ〜数週間以内。

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ステップ5：名義変更と登記

• 登記所（Register of Deeds）で名義変更手続き。

• 諸税・手数料を支払い、正式な**Condominium Certificate of Title（CCT）**が発行される。

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ステップ6：引き渡しと入居

• 新築は完成後、検品（Turnover Inspection）を経て引き渡し。

• 家具・家電を搬入し、入居または賃貸運用を開始できる。

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ポイント

• 新築は支払いが柔軟だが、完成までの期間中に計画的な資金管理が必要。

• 中古は短期間で引き渡し可能だが、まとまった資金が必要。

• 登記完了までに数か月かかる場合があるため、余裕を持ったスケジュールを組む。

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7. 維持費（購入後の固定費）

コンドミニアム購入後は、物件を所有している限り毎月・毎年発生するランニングコストがあります。
これらを事前に把握しておかないと、購入後に予想外の出費に驚くことになります。

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1. 管理費（Condo Dues）

• 共用部分の清掃、警備、エレベーター保守、プールやジムなどの施設管理費用。

• 相場：PHP 80〜150／㎡／月

• 例：50㎡の部屋 → 月PHP 4,000〜7,500

• 物件グレードや設備充実度によって変動（高級コンドは割高）。

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2. 固定資産税（Real Property Tax, RPT）

• 毎年市町村に納める税金。

• 税率：評価額（Assessed Value）の約1〜1.5%／年

• 新築の場合、購入1〜2年目は免除になるケースあり。

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3. 修繕積立金（Sinking Fund）

• 将来の大規模修繕に備えて積み立てる資金。

• 相場：管理費の5〜10%程度を毎月徴収。

• 新築では数年後から徴収開始されることも多い。

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4. 光熱費・インターネット

• 電気代：PHP 3,000〜6,000／月（エアコン使用量に依存）

• 水道代：PHP 500〜1,500／月

• インターネット：PHP 1,500〜3,000／月（PLDT, Globeなど）

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5. 保険（Fire Insurance / Home Insurance）

• 火災や自然災害、盗難に備える。

• 年間PHP 5,000〜15,000が目安。

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ポイント

• 高級物件やプール付きコンドは管理費が高め。

• 長期で留守にする場合も管理費・税金は必ず発生。

• 賃貸運用する場合は、これらの費用を家賃に組み込んで収支計算することが重要。

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8. まとめ

セブ島でのコンドミニアム購入は、物件価格だけでなく諸税・手数料・家具費用・維持費を含めて計画を立てることが成功の鍵です。
特に外国人の場合、法律で定められた**所有制限（外国人比率40%）**や契約内容の確認を怠らないことが重要です。

この記事で解説したポイントをおさらいすると：

1. エリアと立地によって価格は大きく変動
   都心部（ITパーク・アヤラ周辺）は高め、郊外やリゾートは比較的手頃。

2. 諸費用は物件価格の約5〜7%を目安に
   ドキュメンタリースタンプ税、譲渡税、登記費用、公証費用などが主。

3. 購入方法で資金計画が異なる
   新築（プリセール）は分割払いが可能、中古は即入居だが一括資金が必要。

4. 外国人は土地所有不可だがコンドミニアムは合法的に所有可能
   契約前に外国人枠の空き状況を必ず確認。

5. 購入後も毎月・毎年の維持費が発生
   管理費・固定資産税・保険・光熱費を含めて予算を立てる。

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最後のアドバイス
セブ島の不動産市場は今後も成長が期待されますが、投資目的でも居住目的でも信頼できる不動産業者・弁護士を活用し、長期的な視点で資金計画を立てることが大切です。
初期費用と維持費をしっかり計算し、自分に合った立地・物件タイプを選べば、セブ島での理想的な暮らしや投資が実現できます。

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セブ島コンドミニアム購入費用 FAQ

最終更新：2025-08-11 / 本文は一般的な目安です。個別の条件により異なります。

Q1. 物件価格以外に、どんな費用がかかりますか？

主な初期費用は以下のとおりです。

• ドキュメンタリースタンプ税（DST）：物件価格の目安1.5%
• 譲渡税（Transfer Tax）：0.5〜0.75%
• 登記費用（Registration Fee）：約0.25%
• 公証費用（Notarial Fee）：約1%（物件や契約で増減）
• 管理費前払い（1〜12か月分が目安）
• 家具・家電購入費（購入条件により0〜数十万ペソ）
• ローン関連手数料（銀行・保険料など）

Q2. 諸費用は総額でいくら見ておけば安心？

一般的には物件価格の5〜7%を別枠で見積もると安心です。家具・家電やローン費用が加わるとさらに増えます。

Q3. 外国人でも購入できますか？制限は？

コンドミニアムは購入可能ですが、1プロジェクトあたり外国人所有は最大40%までです。土地の直接所有はできません。

Q4. 新築（プリセール）と中古、費用面の違いは？

• プリセール：価格は比較的抑えめ、分割払い可。引渡し時に残金一括やローンへ。完成までの間の資金計画が重要。
• 中古：即入居可。諸手続きは比較的短期だが、一括払いまたはローン実行までのブリッジ資金が必要。

Q5. 管理費（Condo Dues）の相場は？

目安は80〜150ペソ／㎡／月。設備が多い高級物件は高くなりがちです。

Q6. 固定資産税（RPT）はどのくらい？

評価額（Assessed Value）ベースで約1〜1.5%／年が目安です。自治体や評価により変動します。

Q7. 修繕積立金（Sinking Fund）は必要？

多くの管理組合で徴収され、管理費の5〜10%が目安。新築は数年後から開始されることもあります。

Q8. 予約金はいくら？返金されますか？

一般的に5万〜10万ペソ（高額物件はそれ以上）。多くの場合返金不可です。契約条件を要確認。

Q9. 公証費用（Notarial Fee）は誰が払いますか？

取引慣習や合意によりますが、買主負担で見込むのが無難です。売主・買主で按分するケースもあります。

Q10. 取引完了までの期間はどれくらい？

• 中古の現金決済：数週間〜1か月程度
• ローン利用：1〜2か月（審査・評価次第）
• プリセール：物件完成時期＋登記手続き分の期間が加算

Q11. 名義はどうやって移転しますか？

登記所（Register of Deeds）で手続きを行い、Condominium Certificate of Title（CCT）が発行されます。税金・手数料の完納が前提です。

Q12. 家具付き（Fully Furnished）だと費用はどれくらい節約？

購入直後の出費（数十万ペソ）が抑えられます。ただし家具の状態・品質、引渡し明細（インベントリ）の確認は必須です。

Q13. 銀行ローンの初期費用は？

評価手数料、書類作成、公証、保険（火災・MRI等）などで物件価格の約1〜2%を見込むと安全です。

Q14. 送金方法と為替リスクは？

海外からは銀行ルートでの送金が原則。支払期日に合わせて為替を分散・ヘッジ（複数回送金、為替予約等）するのが実務的です。

Q15. 賃貸運用時に毎月どんな費用が発生しますか？

• 管理費・修繕積立金
• 固定資産税（年額を月割り計上）
• 保険料（月割り計上）
• 電気・水道・ネット（オーナー負担にする場合）
• 運用代行・クリーニング費（短期賃貸の場合）

Q16. 買主と売主、どちらがどの税金を払うの？

慣習は地域や合意で異なります。売主が資本利得税（CGT）・書類税を負担、買主がDST・譲渡税・登記費用という配分もありますが、契約で明記するのが安全です。

Q17. デューデリジェンスでは何を確認すべき？

• 売主の所有証明（CCT）、身分証、権利関係
• 未払い管理費・滞納税の有無
• ユニットの状態（瑕疵・水漏れ・電気系統）
• デベロッパーの実績・管理体制
• 契約条項（違約・遅延・キャンセル条件）

Q18. 初めての購入で失敗しないコツは？

• 総額（本体＋諸費用＋家具＋維持費）で資金計画を立てる
• 外国人枠の空きと規約（Airbnb可否等）を先に確認
• PRCライセンス保有の正規ブローカーと弁護士を活用
• 支払いスケジュールと為替を分散管理
• 引渡し前のインスペクションとインベントリ確認を徹底

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※ 税率・費用割合は一般的な目安です。市区町村の規定・デベロッパー・個別契約により変わります。最新条件は必ず関係機関や専門家にご確認ください。

セブ島不動産ガイド 2025年版｜購入・賃貸・投資・移住まで完全解説