目次
セブ島不動産購入の流れ【ステップバイステップ】
はじめに
フィリピン・セブ島は、常夏の気候、美しいビーチ、そして経済成長が続く都市として、観光客だけでなく移住者や投資家からも高い注目を集めています。特に不動産市場はここ数年、海外からの需要が増え、コンドミニアムやリゾート物件の建設が活発に進んでいます。
日本からも「老後のロングステイ用に購入したい」「海外投資として家賃収入を得たい」「子どもの留学に合わせて物件を確保したい」など、さまざまな目的で不動産を検討する方が増えています。
しかし、セブ島での不動産購入は、日本とは法律や契約の仕組み、必要書類、支払い方法が大きく異なります。外国人が購入できる物件の種類や、購入時にかかる諸費用、登記手続きの流れなどを正しく理解していないと、思わぬトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
そこで本記事では、初めての方でも安心して進められるように、セブ島不動産購入の流れをステップごとに解説します。購入可能な物件タイプの確認から、予算設定、契約、名義変更、購入後の管理まで、一連の手続きをわかりやすくまとめました。
海外不動産は「情報量」と「信頼できるパートナー選び」が成功の鍵。この記事を参考に、あなたの理想の物件購入をスムーズに進めてください。
ステップ1：購入可能な物件タイプを理解する
セブ島で不動産を購入する前に、まず知っておくべきなのが「外国人が合法的に所有できる物件タイプ」です。フィリピンの憲法と不動産関連法は、日本や他国とは大きく異なり、外国人の土地所有は原則禁止されています。そのため、物件選びの初期段階でこのルールを正しく理解することが、購入計画の第一歩です。
外国人が購入できる物件
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コンドミニアム（分譲マンション）
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区分所有権の形で購入可能。
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建物全体の所有権のうち、外国人所有比率が最大40％までという制限あり。
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都市部（セブシティ、マンダウエ、ラプラプ）では新築・中古ともに選択肢が豊富。
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高級ブランド（Ayala Land、Megaworldなど）から中価格帯まで幅広い。
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商業施設の区分所有
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ショッピングモール内の店舗区画やオフィススペースなど。
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投資目的で賃貸運営するケースもある。
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外国人が原則購入できない物件
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土地そのもの
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農地、住宅用地、ビーチフロントの土地などは外国人名義での所有不可。
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フィリピン人配偶者や現地法人名義での所有は可能だが、法的リスクを伴う。
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一戸建て・タウンハウス（※土地付きの場合）
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建物部分は購入できても、土地部分は所有不可。
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実務上は「土地を借りて建物を所有する」形（長期リース契約）を利用することもある。
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例外的な取得方法
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長期リース（Long-Term Lease）
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最長50年＋25年延長可能。
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ビーチ沿いや郊外の土地を借りて、自分で建物を建てるケースも。
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法人設立による所有
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外国人持株比率が40％以下の現地法人を設立し、その法人名義で土地取得が可能。
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投資規模や手続きが大きく、居住用よりも商業開発向け。
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ポイント
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最初の物件購入であれば、コンドミニアム一択が安全で手続きも簡単。
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土地付き物件は魅力的に見えても、法的制限や契約リスクを十分理解する必要あり。
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契約前に必ず**「外国人名義で登記できるか」**を確認すること。
ステップ2：予算と目的を明確化する
セブ島での不動産購入を成功させるためには、物件探しの前に**「目的」と「予算」**をしっかり固めることが重要です。
これを曖昧にしたまま進めると、契約直前に迷ったり、予想外の費用で資金不足に陥ったりするリスクが高まります。
購入目的を明確にする
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自分や家族の居住用
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移住やロングステイのための拠点。
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学校や職場へのアクセス、生活環境を重視。
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投資・賃貸運用用
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Airbnbや長期賃貸での家賃収入が目的。
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立地・利回り・稼働率が判断基準。
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セカンドハウス・別荘用
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休暇やリゾート滞在のため。
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海沿いや観光地近くが人気。
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将来の資産形成
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プリセール（建設前販売）で購入し、値上がり後に売却を狙う。
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予算設定のポイント
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物件価格
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セブ市内コンドミニアム相場（2025年時点）
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中価格帯：1㎡あたり 120,000〜180,000ペソ
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高級物件：1㎡あたり 200,000ペソ以上
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初期費用
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予約金（Reservation Fee）：50,000〜100,000ペソ
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頭金（通常20〜30％）
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諸税・登記費用（物件価格の4〜6％）
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購入後のランニングコスト
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管理費（㎡単価で計算、月額1,500〜5,000ペソ程度）
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不動産税（年額、物件評価額の約1〜2％）
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家具・家電購入費
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資金調達の選択肢
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自己資金一括
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最もシンプルで契約もスムーズ。
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開発業者の分割払い（プリセール）
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建設期間中は無利息分割が可能な場合も多い。
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銀行ローン
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外国人は条件付きで利用可（フィリピン現地銀行や海外銀行）。
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金利は年6〜8％程度が目安。
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実務アドバイス
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「購入価格」だけでなく、**総支出（初期費用＋維持費）**を試算する。
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投資目的なら、予想家賃収入と利回りを先に計算してから物件を探す。
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居住用なら、生活にかかる月間コスト（光熱費・交通費・食費）も含めて予算組みする。
ステップ3：信頼できるエージェント／デベロッパー選び
セブ島で不動産を購入する際、物件の良し悪しだけでなく、仲介する人や会社の信頼性が取引の成否を大きく左右します。
日本のように厳格な宅建業法がある国とは異なり、フィリピンでは不動産業者の質にバラつきがあるため、慎重な見極めが不可欠です。
エージェント選びのポイント
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ライセンス保有の確認
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フィリピンの不動産仲介業者は、PRC（Professional Regulation Commission）ライセンスが必要。
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名刺やメール署名にライセンス番号を記載しているか確認。
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実績と専門分野
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取扱物件のエリア・価格帯・物件タイプが自分の希望に合っているか。
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過去の取引事例やお客様の声（Testimonials）を参考にする。
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レスポンスと透明性
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問い合わせへの返答が早く、説明が明確か。
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契約条件や諸費用を隠さず、正確に提示するか。
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デベロッパー選びのポイント
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信頼できる大手の実績
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Ayala Land, Megaworld, SMDC, Robinsons Land などは完成率・品質ともに高い。
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建築遅延や品質問題の有無
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過去に引き渡し遅延や欠陥の多発がなかったか。
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物件管理の質
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完成後の管理組合や運営体制がしっかりしているか。
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注意すべきケース
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「特別割引」や「限定オファー」を理由に契約を急がせる業者。
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曖昧な契約書や不明確な支払いスケジュールを提示する業者。
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「外国人名義でも土地が買える」といった違法または誤解を招く説明をする業者。
実務アドバイス
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可能であれば複数のエージェント・デベロッパーを比較する。
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契約前に第三者（弁護士や経験者）へ内容を確認してもらう。
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海外在住者はオンライン内覧や動画案内を活用しつつ、可能であれば渡航して現地確認を行う。
信頼できるパートナーと出会えれば、物件選びから契約、引き渡し、購入後の管理までスムーズに進められます。次は、実際の物件見学・比較検討のステップに移ります。
ステップ4：物件見学・比較検討
購入目的と予算、そして信頼できるエージェント・デベロッパーが決まったら、いよいよ物件を実際に見て比較検討する段階です。
セブ島では写真や完成予想図と実際の仕上がりが大きく異なることも珍しくないため、現地視察は可能な限り必須です。
見学前の準備
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候補エリア・物件を3〜5件に絞る（多すぎると判断がブレやすい）。
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物件の基本情報（価格、面積、管理費、完成時期）を事前に確認。
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投資目的なら、周辺の家賃相場や空室率も調べておく。
見学時にチェックすべきポイント
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立地とアクセス
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主要道路や公共交通機関までの距離。
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スーパーや病院、学校へのアクセス。
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建物・共用部分の状態
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ロビー、廊下、エレベーターの清潔さや管理状態。
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プールやジムなど共用施設の稼働状況。
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部屋の仕様と間取り
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日当たり、風通し、眺望。
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壁や床の仕上げ、収納スペースの広さ。
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周辺環境の安全性
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治安や夜間の雰囲気。
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周囲の騒音（交通量や近隣施設の音）。
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将来の開発計画
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周辺に大型商業施設や道路が建設予定か。
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逆に高層ビル建設で眺望が失われる可能性はないか。
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比較検討のコツ
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物件ごとにチェックリスト表を作り、点数やコメントを記録する。
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「価格」だけでなく、管理の質・維持費・資産価値も総合評価する。
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プリセール物件の場合、同じデベロッパーの過去物件を見学して仕上がりの参考にする。
オンライン見学の活用
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海外在住や多忙で渡航できない場合、Zoomや動画案内で内覧可能な業者も多い。
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ただしオンライン内覧だけで契約する場合は、特に信頼できるエージェントを選び、現地確認をしてくれる第三者を頼ると安心。
ステップ5：購入申込（Reservation）
気に入った物件が見つかったら、次は購入申込のステップに進みます。
フィリピンでは「Reservation」と呼ばれる制度があり、予約金（Reservation Fee）を支払うことで一定期間、物件を確保できる仕組みです。
購入申込の流れ
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Reservation Agreement（予約契約書）への署名
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物件の詳細（部屋番号、面積、価格）と支払い条件を明記。
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エージェントまたはデベロッパーが提示。
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予約金（Reservation Fee）の支払い
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一般的に 50,000〜100,000ペソ程度（約12〜24万円）。
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現金、銀行振込、クレジットカードなどで支払い可能。
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物件確保期間
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通常30日程度、他の購入希望者に販売されない状態が保証される。
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注意すべきポイント
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予約金は基本的に返金不可
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契約を途中でキャンセルした場合、原則返ってこない。
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契約条件の最終確認をするタイミング
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Reservation前に必ず価格、支払いスケジュール、諸費用を確認。
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プリセール物件の場合
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引き渡しまで数年かかることもあるため、支払いプランと契約解除条件をよく確認する。
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実務アドバイス
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Reservation前にパスポートのコピーや連絡先情報を提出することが多い。
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契約書は英語が基本のため、内容を正確に理解できるよう翻訳や専門家の助言を受ける。
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投資目的の場合、この時点で予想利回りや賃貸需要の再確認を行うと安心。
ステップ6：契約書締結（Contract to Sell）
Reservationで物件を確保した後、一定期間内に本契約であるContract to Sell（売買契約書）を締結します。
この契約に署名すると、売主（デベロッパー）と買主（あなた）の間で正式に売買が成立する義務関係が発生します。
Contract to Sell とは？
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物件の引き渡し前に締結する売買契約書。
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支払い条件、引き渡し日、違約条項、追加費用などが明記される。
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フィリピンでは引き渡し後に「Deed of Absolute Sale（完全売買証書）」が発行されるため、Contract to Sellはその前段階にあたる。
契約時に確認すべき主な項目
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物件情報
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部屋番号、面積、間取り、階数。
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販売価格と支払いスケジュール
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頭金、分割払いの期日、最終支払日。
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引き渡し予定日
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遅延時のペナルティや補償の有無。
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違約・キャンセル条項
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支払い遅延や契約解除時の取り扱い。
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追加費用
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登記費用、税金、管理費開始時期など。
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契約時に必要な書類（例）
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パスポートのコピー（顔写真ページ）
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TIN（Tax Identification Number：フィリピンの納税者番号）
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住所証明（公共料金請求書など）
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婚姻証明書（既婚者の場合）
注意点
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契約書は英語で作成されるため、必ず全文を理解した上で署名する。
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不明点や曖昧な表現は、その場で質問し書面に残す。
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可能であればフィリピンの不動産法に詳しい弁護士に事前チェックを依頼する。
実務アドバイス
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契約後、支払いが滞ると契約解除＋支払済み金額の一部没収というケースがある。
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プリセール物件の場合、建設進捗に合わせて分割払いを続けるため、将来の資金計画をしっかり立てておく。
ステップ7：支払い・引き渡し
Contract to Sell を締結したら、次は物件代金の支払いと引き渡しのステップに進みます。
この段階では、支払いスケジュールを守ることが何より重要です。滞納すると契約解除や違約金の発生につながります。
支払い方法のパターン
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プリセール物件（建設前販売）の場合
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頭金（通常20〜30％）を数ヶ月〜数年で分割払い。
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建設期間中は無利息分割の場合が多い。
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残金は完成時に一括支払い、または銀行ローンへ切り替え。
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完成済み物件の場合
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頭金を支払った後、残金を一括または短期分割で支払う。
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銀行ローン利用も可能だが、外国人は条件が限定的。
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引き渡し前の確認（Turnover Inspection）
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物件の状態確認
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床や壁の傷、ドアや窓の開閉、電気・水道の動作確認。
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共用施設の使用状況
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プール、ジム、ラウンジ、駐車場の利用条件をチェック。
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鍵・アクセスカードの受け取り
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部屋の鍵、郵便ポストキー、エレベーター用カードなど。
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引き渡し時に受け取る書類
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Deed of Absolute Sale（完全売買証書）
→ 所有権移転のための正式な売買契約書。 -
領収書（全額支払い証明）
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物件管理規約（Condo Rules and Regulations）
実務アドバイス
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プリセールの場合、引き渡しが予定より遅れることは珍しくない。契約時に遅延補償の有無を確認しておく。
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引き渡し後すぐに賃貸運用する場合、家具・家電設置や管理会社との契約を事前に済ませておくとスムーズ。
ステップ8：名義変更・登記（Title Transfer）
物件の支払いと引き渡しが完了したら、次は所有権の名義変更と登記を行います。
この手続きを終えることで、法的にもあなたが正式な所有者として認められます。
名義変更の流れ
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Deed of Absolute Sale（完全売買証書）の発行
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売主（デベロッパー）と買主双方が署名。
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所有権移転のための基本書類。
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税金の支払い
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Documentary Stamp Tax（印紙税）：販売価格または査定額の1.5％。
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Transfer Tax（譲渡税）：0.5〜0.75％（市町村による）。
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Registration Fee（登記費用）：価格に応じて変動。
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Registry of Deeds（登記所）で名義変更
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登記簿に新しい所有者として登録。
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コンドミニアムの場合は**Condominium Certificate of Title（CCT）**を発行。
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必要書類（一般例）
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Deed of Absolute Sale（完全売買証書）
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全額支払い証明書（Full Payment Certificate）
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Tax Clearance（税金納付証明）
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パスポートのコピー
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TIN（Tax Identification Number）
所要期間
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通常は2〜4ヶ月程度。
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プリセール物件の場合、デベロッパーが一括して手続きを進めるケースが多いが、完了まで半年以上かかることもある。
実務アドバイス
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名義変更が完了するまでは、売却や正式な抵当設定はできないため、早めに手続きを進める。
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書類や領収書はすべてコピーを取り、ファイルにまとめて保管する。
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デベロッパー経由で代行してもらう場合でも、進捗を定期的に確認する。
ステップ9：購入後の管理・運用
不動産購入はゴールではなく、ここからがスタートです。
購入後の管理や運用を怠ると、資産価値が下がったり、想定していた収益が得られなかったりする可能性があります。
居住する場合
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家具・家電の設置
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新築の場合は基本的に「スケルトン」または「簡易内装のみ」なので、自分で家具・家電を揃える必要あり。
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光熱費・通信の契約
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電気（VECOなど）、水道（MCWD）、インターネット（PLDT、Globeなど）を契約。
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管理組合との手続き
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住民登録、駐車場契約、共用施設の利用申請など。
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賃貸運用する場合
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長期賃貸
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月単位契約が多く、安定収益を得やすい。
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入居者募集、契約書作成、家賃回収の手間が発生。
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短期賃貸（Airbnbなど）
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高い日割り単価が期待できるが、清掃・鍵受け渡し・顧客対応が必要。
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建物によっては短期賃貸禁止の規約があるため事前確認必須。
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管理会社の活用
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賃貸募集や入居者対応、清掃管理を代行してくれる。
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手数料は家賃収入の10〜20％程度。
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維持管理
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定期清掃・設備点検
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エアコンや配管のメンテナンスは年1〜2回が目安。
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共用費（管理費）の支払い
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滞納すると延滞料や施設利用制限が発生する。
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不動産税（Real Property Tax）の納付
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年1回、評価額の約1〜2％。
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延滞すると利息や罰金が加算される。
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実務アドバイス
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投資目的の場合、年間収支表を作成して収益・費用を管理する。
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居住用の場合でも、定期的に市場価格や家賃相場をチェックして資産価値を把握する。
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海外在住者は、信頼できる管理会社や家族・知人に定期的に物件を見てもらうと安心。
まとめ：セブ島不動産購入を成功させるために
セブ島での不動産購入は、日本とは法律・手続き・契約の流れが大きく異なります。
しかし、正しい知識と信頼できるパートナーがいれば、スムーズかつ安全に進めることが可能です。
本記事で紹介した9つのステップをおさらいしましょう。
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購入可能な物件タイプを理解する
→ 外国人は主にコンドミニアムを購入可能。土地所有は原則不可。 -
予算と目的を明確化する
→ 居住用か投資用かを決め、総支出を計算。 -
信頼できるエージェント／デベロッパー選び
→ PRCライセンスや実績、透明性を確認。 -
物件見学・比較検討
→ 写真や資料だけでなく、現地確認が重要。 -
購入申込（Reservation）
→ 予約金は返金不可が基本。条件確認を怠らない。 -
契約書締結（Contract to Sell）
→ 法的拘束力が発生。弁護士チェック推奨。 -
支払い・引き渡し
→ プリセールと完成済みで支払い方法が異なる。 -
名義変更・登記（Title Transfer）
→ 所有権を正式に登録し、CCTを取得。 -
購入後の管理・運用
→ 居住・賃貸・維持管理を計画的に行う。
成功のための3つのポイント
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法律と契約の理解を徹底する
外国人購入の制限や契約条項は必ず確認し、曖昧なまま署名しない。 -
信頼できるパートナーを選ぶ
エージェント・デベロッパーの選定で、購入後の満足度が大きく変わる。 -
購入後の運用も視野に入れる
居住・賃貸・売却のいずれでも、維持管理と税務対応を怠らない。
海外不動産はリスクもありますが、適切に進めれば魅力的な投資・生活拠点となります。
この記事を参考に、一歩ずつ確実に進めて、理想のセブ島ライフを手に入れてください。
セブ島不動産購入 FAQ
Q1. 日本人（外国人）はセブ島で不動産を購入できますか？
はい、コンドミニアム（区分所有）は購入可能です。ただし、1棟全体の外国人所有比率は最大40％までという制限があります。土地の単独所有は原則不可です。
Q2. 土地付き一戸建てやタウンハウスは買えますか？
土地部分の外国人単独所有は不可です。建物だけを所有し、長期リース（最長50年＋25年延長）で土地を借りる形や、現地法人名義での取得が一般的な代替手段です。
Q3. プリセール（建設前販売）と完成済み物件、どちらがおすすめ？
- プリセール：価格は相対的に低め、支払いは分割しやすい。一方で完成・引き渡し遅延リスクあり。
- 完成済み：現物確認ができ、即入居・即運用が可能。価格は相対的に高め。
Q4. 予約金（Reservation Fee）はいくら？返金されますか？
目安は50,000〜100,000ペソ。多くのデベロッパーで返金不可です。条件は予約前に必ず確認してください。
Q5. Contract to Sell と Deed of Absolute Sale の違いは？
- Contract to Sell：引き渡し前の売買契約。支払い条件や違約条項などを規定。
- Deed of Absolute Sale：引き渡し時に発行される最終売買証書。名義変更に使用。
Q6. 名義はどうなりますか？タイトル（権利証）は何を受け取る？
コンドミニアムはCondominium Certificate of Title（CCT）が発行されます。登記所（Registry of Deeds）であなたの名義に変更されます。
Q7. 登記・名義変更にかかる期間は？
通常2〜4ヶ月が目安ですが、手続きの混雑や書類の不備、デベロッパーの進行状況により前後します。
Q8. 購入時に必要な主な書類は？
- パスポートのコピー
- TIN（Tax Identification Number）
- 住所証明（公共料金請求書など）
- 婚姻証明書（該当者）
Q9. 諸税・手数料はいくらかかりますか？
- Documentary Stamp Tax：売買価格または評価額の約1.5％（主に買主負担）
- Transfer Tax：約0.5〜0.75％（自治体により異なる）
- Registration Fee：価格帯に応じて変動
- 不動産税（RPT）：年約1〜2％（評価額ベース）
※上記は一般的な目安。物件や地域により異なります。
Q10. 銀行ローンは利用できますか？
条件付きで現地銀行ローンの利用が可能です。収入証明や滞在ステータス等の要件があり、金利は目安として年6〜8％。プリセールは完成時に残債をローンへ切替えるケースが多いです。
Q11. エージェントやデベロッパーはどう選べば良い？
- PRCライセンスの有無を確認
- 引き渡し実績、品質、遅延歴の確認
- 費用や条件の透明性・レスポンスの速さ
Q12. 内覧はオンラインでも可能？注意点は？
多くの業者が動画内覧・オンライン内覧に対応。現地確認が難しい場合は、第三者チェックや詳細な動画・写真の共有、書面での条件明記を徹底してください。
Q13. 引き渡し前のチェック（Turnover Inspection）は何を見ればいい？
- 壁・床の傷、建具の開閉、電気・水回りの動作
- 共用施設の利用条件・稼働状況
- 鍵・アクセスカード・メールボックスの受領
Q14. Airbnbなど短期賃貸は可能ですか？
建物の管理規約によります。短期賃貸禁止の物件もあるため、規約を事前確認してください。許可される場合は清掃・鍵管理・顧客対応の体制が必要です。
Q15. 管理費や維持費はどのくらい？
管理費は物件・面積により異なります。目安は月数千ペソ〜。加えて、年1回の不動産税、設備の定期メンテナンス費用が発生します。
Q16. キャンセルしたらお金は戻りますか？
多くのケースで予約金は返金不可。契約後の解約は違約条項に基づき、支払済金の一部が没収されることがあります。契約前に必ず条項を確認してください。
Q17. 再販（売却）したい場合、外国人でも可能？
はい、コンドミニアムの転売は可能です。売却時は買主側の外国人所有比率（40％ルール）や、税・手数料、管理組合の承認手続き等を確認しましょう。
Q18. リスクを下げるための実務チェックリストは？
- デベロッパーの過去物件・完成率・遅延歴の確認
- 契約書（英語）の専門家レビューを実施
- 支払いスケジュールと資金計画の整合
- 管理規約（短期賃貸可否・ペット可否・駐車条件）の事前確認
- 登記・税・登録手続きの進捗を定期フォロー
Q19. 物件価格以外に初期費用は何が必要？
- 予約金・頭金
- 印紙税・譲渡税・登記費用
- 家具・家電・内装費（必要に応じて）
- 引き渡し直後の管理費・保証金など
Q20. 初めて購入するなら、まず何から始めればいい？
- 購入目的と予算を明確化
- 信頼できるエージェント／デベロッパーの選定
- 候補物件の現地・オンライン内覧と比較
- 条件合意後にReservation → Contract to Sell → 引き渡し → 登記の順で進行
※税率・費用・手続きは物件や自治体、時期により変わる場合があります。最終判断は現地の専門家（弁護士・会計士・ライセンス保有エージェント）へご確認ください。
